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北京龍湖一小區爆發衝突 自住房主商品房主為拆牆開戰

一道鐵門,在24小時之內,被推倒又被重新安裝加固。門兩邊的,分別是來自北京朝陽區東垻鄉「首開龍湖天璞」小區的商品房業主和自住房業主。1月12日,原本是自住房「首開龍湖學府苑」業主收房的日子,但之前業主們近半年的矛盾終在當日引發了一場衝突。

時隔三日,小區內的保全依舊處於高壓狀態,在那道糾紛門前,站著2排超過10位龍湖物業的保全。商品房已分別在2017年6月和9月交房,1月15日,網易財經在天璞家園小區內偶爾會看到有業主進出。而一門之隔的自住房學府苑小區頗為冷清,也許是工作日,也許是1月12日才交房,而交房率又不高的緣故,少有業主進出。

商品房業主:小區必須全封閉

「首開龍湖天璞」的北門一側,是北京中學,這也是開發商配套建設的。一位商品房業主鄭強告訴網易財經,這所學校,正是很多商品房業主當初購房的緣由——「學區房」概念。

買房較早的鄭強是2015年年底該項目一期的購房者,當時房價在6.8萬/平方米左右。到了2016年上旬,價格已到7.8萬。而對於後期的業主,購房價已近10萬。多位商品房業主告訴網易財經,他們大多數是貸款購房,每月要還3萬元至5萬元的貸款,基本都是自住。他們頗為肯定地表示,購房時銷售承諾會是兩個小區,也會做好隔離。但目前,他們只有一張沙盤的照片予以側面佐證。

有接近龍湖的人士告訴網易財經,當時商品房和自住房是兩個銷售系統。

鄭強說,當初收房時,天璞家園是全封閉小區,人車分流,糾紛圍擋彼時還有遮蓋物,「是施工圍擋,因為自住房那邊還沒完工,我們當時沒看到是鐵門欄杆。」

在商品房和自住房中間,是配套的幼兒園,目前尚未對外開放,一位商品房業主告訴網易財經,小區幼兒園兩邊共享,「所以一開始我們還是希望歡迎新鄰居,因為小孩以後可能都在一個學校,甚至一個班級。鬧僵了孩子們以後也不好相處。」

鄭強介紹說,在1月12日前一周,商品房業主們在院子中搭建了幾個總共能容納近200人的帳篷,準備了桌椅、熱水等,希望能和前來收房的自住房業主門坐下溝通。但當天的變化讓各方始料未及,雙方業主對峙,互相都說了難聽的話。自住房業主最終拆走了隔離的那道鐵門。

1月13日上午,兩邊的個別業主再次發生衝突,商品房業主們自發地裝上了新門並予以加固,「開發商和物業都知道」,一位業主介紹說1月12日矛盾爆發當天,自住房業主人數多於商品房業主。

這兩件事後,商品房業主們的訴求,從堅決不打開隔離門,維持買房和收房時的現狀,又增加了追究1月12日當天的暴力行為。

自住房業主:需保證容積率和綠化率

首開龍湖天璞的北門,目前只有商品房業主的門卡才可以進入。而自住房的業主,需要繞到另一側,才能進入。網易財經在現場注意到,自住房業主入口處正對著的是工地,不時有施工人員經過。

自住房業主陳偉目前還沒有收房,他告訴網易財經,目前自住房學府苑的交房率很低。

陳偉是2015年中旬開始申請政策房的,2015年底搖上了號。當初的購房價格是2.2萬/平方米。在他看來,當時周邊普通小區的房價在2~3萬元之間,好一點的小區房價在3~4萬,「所以網上說我們占了多大便宜的事不太成立。」

網易財經了解到,在首開龍湖天璞周邊,還有其他開發商的樓盤也存在「一地兩房」的情況。一位附近的司機告訴網易財經,周邊有不少兩限房和回遷房。公開資料顯示,位於北京東北五環外的東垻,一直以來是保障房、國宅的集中地。從2013年開始,經過首開、恆大、保利等眾多房企的拼搶,東垻區域樓面地價一路高漲。

根據有關政策,兩限房拿到房屋所有權狀後5年可以辦理商品房轉換,只要完成轉換就可以上市交易,並按照屆時同地段普通商品住房價格和限價房價格之差的一定比例交納土地收益等價款。

據此便有商品房業主認為,自住房業主正是看中了幾年後的套利空間,才要求開放隔離。

不過陳偉告訴網易財經,他們收房後辦理房屋所有權狀要2年多,再此之後的5年才能上市交易,而且自住房業主都是首套房,據他所知,大部分業主都是買來自住。

他買到的房子全款200餘萬元,每月還貸5000餘元,建築面積接近90平方米,但實際使用面積是60多個平方,「公攤特別多」,他認為開發商將更多的公攤面積算在了自住房業主這邊。

有自住房業主在2017年中旬來小區驗房時,發現兩個小區完全隔離的問題。此後幾個月,自住房業主們便多次向住建委、消防部門、城管、房管局、市建委等多種渠道投訴相關問題。之後,他們還發現了更多問題,比如綠化率不達標,容積率上升,入口道路較窄,存在安全隱患等等。

陳偉說,他能理解商品房業主,據他所知,超過一半的自住房業主也不是一定要堅持拆掉隔離,而是希望開發商能按照合同,實現和補足承諾的容積率和綠化率。

在現場,網易財經看到,自住房入口處確實比較狹窄,人行通道若是兩人並行,就會有點擁擠,「如果是推嬰兒車的,都不好走。」陳偉說,對於他們來說,更擔心的是可能的安全隱患,「200多戶業主目前只有這一條出入口,而且人行通道緊貼著一樓住戶窗下,若有高空墜物,很危險。」

在自住房業主的購房合同中,暫定名寫著「天璞家園」,但後期,自住房這邊被稱為學府苑。陳偉說,自住房入口處,曾有「學府苑」的字樣,但目前已經拆掉了。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴網易財經,類似糾紛的問題,主要是項目開發和銷售的時候沒有做到位。「此前規劃中若明顯兩個小區分割,那麼圍牆是需要的。從自住房來說,本身是在控制開發成本的,所以不排除各類配套混用,此時從居住者公平享有社區配套的角度看,要讓業主共同享受。當然類似野蠻推倒圍牆的做法不可取。」他認為追責意義不大,關鍵是要對現有的物業管理進行改善和調整。」

龍湖:正積極溝通以期儘快解決

網易財經了解到,不論是商品房還是自住房,都由龍湖提供物業服務,只不過是兩支不同的團隊,雙方的物業費也相差一倍有餘。

2015年1月16日,龍湖首開聯合體以總價11.25億元競得東垻南區1106-692、634、693地塊,建設用地面積為4.65萬平方米,用途為二類居住、基礎教育用地,規劃建築面積為6.83萬平方米,其中基礎教育用地面積占1.94萬平方米。此外,地塊需配建2.15萬平方米自住房(均價2.2萬/平方米),商品房住宅部分樓面價達3.2萬元/平方米。

扣除限價房後,可建純商品住宅的建築面積在2.74至2.9萬平方米左右。對於開發商來說,需要回本和盈利,只有用商品房的利潤去平衡配建的限價房,儘可能推高商品房價格。但同時,要賣出高價,除了學區房的概念,在小區綠化、安全性、人車分流等的設計和管理上也要配套。

與東垻區域地價推高相伴隨的,是政策的轉變。2015年7月,北京市住建委曾發文規定,新建商品住房配建項目,商品房與保障房分區實施物業管理,建設單位應分區建設公共建築和共用設施,分別配套設備設施;實施統一物業管理,建設單位不得通過增設圍欄、綠植等方式,將同一個物業管理區域內的保障性住房與商品住房分割。

這份在龍湖拿地數月之後才出台的文件,也在後期雙方業主的糾紛中被反覆提及。

根據財新的報導,在2017年6月中旬至7月底,政府有關部門多次約談了20多家相關房企後,並出台初步指導意見:拆除隔離牆。2017年8月,多家媒體集體跟進報導「一地兩房」一事,此時,北京市住建委進一步明確:開發商在小區違法設置隔離,將不批預售、暫停網簽。對於拿到預售證再增設隔離的開發商,住建委要求限期整改:8月31日前拆除,9月1日開始檢查。

網易財經了解到,2017年8月份,政府有關部門約了幾家開發商,內部告知限期拆掉隔離。有關部門也曾讓龍湖協調雙方溝通,希望能平穩解決此事。有消息指出,龍湖曾試圖拆掉圍欄,但又被商品房業主裝上。

有接近龍湖的人士告訴網易財經,該項目糾紛所在地是消防通道上的消防門,之前因為自住房未交房保持了關閉狀態,交房時就應該打開,保持暢通。對於業主的擔憂和顧慮,龍湖方面也曾籌划過多個方案,希望能在打開門的同時,做好管理,儘可能減少雙方業主的損失,但雙方的訴求難以彌合,一直沒能推進。

網易財經走訪了解到,糾紛門在1月12日出事當天本來是打開了的,但誰也沒想到矛盾升級,雙方對峙,還報了警。

對於雙方業主的糾紛,龍湖方面回應網易財經表示,龍湖曾同雙方業主和建委方面溝通過,聽取雙方業主訴求。同時,還提升了限價房的居住條件。在1月12日事發後,龍湖方面同建委、公安、城管、東垻鄉鎮府等部門召開會議,保持溝通,即時通報事件動態,匯報雙方業主訴求,爭取妥善合理解決。

責任編輯: 楚天  來源:網易 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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