一套半山海景的頂豪，5折拍賣都沒人要。今年6月底，深圳老牌半山海景豪宅天麓3區萊茵莊園一棟200多平方米的房源在阿里法拍上架，起拍價558萬元，但最終因無人競價而流拍。2019年3月時，該房源的評估總價則是1175萬元。
該房源最早在2018年9月就曾上架，先後6次流拍，起拍價也由最開始的823萬元降到了現在的558萬元，降幅達265萬元。
2007年天麓1區開盤至今，15年過去了，這期間深圳不少片區房源上漲迅猛，但相對而言，天麓的房價並未呈現太大變化。甚至2017年時，還曾有網友發帖，宣稱願意降價1000萬元售賣天麓8區獨棟別墅。
而2009年入市的天麓8區，一度以近13萬元/平方米單價晉升深圳樓王。[1]
從天麓的過往拍賣記錄了解到，近5年來已有60次拍賣記錄，但整體看成交並不多，多數房源都以「本場已流拍，無人出價！」而草草結束。
過去的頂級半山海景豪宅，如今為何降價還難賣？
「深圳鹽田、大梅沙的濱海豪宅火熱的年頭已經很遠了，一二十年前曾有很多富豪在這邊扎堆，也被諸多投資者稱為深圳東部的黃金海岸線，不過後來香蜜湖、深圳灣等豪宅片區崛起，來這邊買豪宅的相對就變少了。」在深圳從業多年的資深經紀人羅鵬通過微信告訴每日經濟新聞記者（簡稱每經記者）。
一線城市少有海景房，作為極具代表性的縮影，天麓項目從火熱到被遺忘，也踩中了我國海景房發展跌宕起伏的歷史。
青島，著名的濱海城市，從北部的即墨到南部的膠南，分布著許許多多沿海樓盤，有的剛剛搭起框架，有的則已開發多年。和一些以海景房聞名的城市不同，青島許多沿海樓盤並不太以海景作為賣點，因而並沒有形成一個獨立的細分市場，價格也隨著整體樓市的漲跌而浮動。
無人機視角下，一個可容納10萬人的龐大社區顯得孤獨而擁擠，一棟棟超高層建築排布而來，三面臨海的藍色和鋼筋水泥的灰白形成了巨大反差。
由此向南2000公里，上千棟樓層俯視著海面，一座巨大的城邦沿著蜿蜒的海岸線徐徐展開，一邊繁華，一邊寂靜。
素有「南海之濱」稱譽的惠州，海岸線在全國絕對排得上名次。據惠州市自然資源局數據，惠州擁有162個自然海島、281.4公里海岸線和4520平方公里海域面積。優質的濱海資源，讓惠州的海岸線成為諸多地產商追逐的獵物，10餘年時間裡，碧桂園、華潤、萬科、金融街、富力等一大批開發商齊聚於此。
海景房，作為夏天裡與行業最具關聯度的詞，每年此刻如同圭臬，充滿著儀式感。
6月下旬以來，每日經濟新聞記者陸續實地走訪了青島和惠州，探尋盛夏里「失意的海景房」。那些曾經希望滿懷的投資客，這幾年不得不低下頭，虧本出手，「再不賣，不知道還會跌多少」；那些一心希望在海景房養老的人們，則繼續對這次買房經歷做著自圓其說式的敘述，而「成屋，能住進去」則已經成了可以通用的銷售說辭。
本該是熱鬧的季節，但今年的疫情和行業現實，讓這個市場呈現了一些不一樣的清冷。
克而瑞商旅文總經理馬洪波在電話中向記者表示：「海景房的價值來源於投資屬性的推動，如今其投資價值下降，繼續消費潛力不足，導致市場表現偏弱。」
海景房，正走向更理性的下一步。
逃離青島最大海景房社區
這裡是青島最大的海景房社區維多利亞灣，開發至今已有8年，超過10期，也是當地人口中「青島最便宜的海景房」之地。
小陳的買房故事，從這裡開始。
過去這些年，小陳先是給父親陳大爺在這裡買了房養老，又給自己買了房投資，一家人的命運與維多利亞灣緊緊關聯。
維多利亞灣和所有不太成熟的社區一樣，會有流動的攤位來賣蔬菜水果，陳大爺對此頗為滿意，「這裡物價挺低，賣的水果蔬菜比青島市區還便宜。」
6月末的青島，陽光已經很毒辣，但在海風的吹拂下仍舊感覺舒適。每天下午，陳大爺都會岀門溜達一圈，既散散心，也順手買點蔬菜。
陳大爺對自己的買房經歷並不特別了解，當時他只想在海邊買個小一點的房子養老用，很多事情都是兒子小陳張羅的。
「當時父母的那套房子從挑房到付款，一直是我跑的。2014年的時候，50多萬元買的90多平方米，每平方米單價還不到6000元。那時候這裡還一片荒涼，但來買房的人已經不少了，售樓人員總是一副很著急的樣子，時刻準備著迎接下一波客人。」
小陳給父親買房之後，房價始終在上揚，2017年的時候，這裡的房價已經漲到了快9000元/平方米。
小陳有點坐不住了，他看著維多利亞灣的房子不斷升值，也想搭上這趟順風車。
這個時候，想買維多利亞灣的人比幾年前又多出很多，小陳說：「太火爆了，買房子要排隊交款，遲疑一點就沒有房子了，哪還顧得上樓層樓棟，基本屬於能買到哪套就是哪套，當時全程下來幾乎是跑著的。」
「當時的想法是，應該還會漲，再不買就買不起了。交完款的那一刻，我覺得特別開心。」
在維多利亞灣買完第二套房的一年多里，房價還是能讓小陳開心的，2019年時這裡的房價達到了高點，單價已經超過12000元/平方米。
但事與願違，尤其是2020年之後，維多利亞灣的房價開始斷崖式下跌。在為什麼會降價這個問題上，當地人給出的答案幾乎都是「房子太多了」。目前，維多利亞灣二手房7000多元/平方米便能買到，新房則在1萬元/平方米左右。
小陳說，看著房價他也慌了，正好孩子到了該上學的年齡，就合計著賣了維多利亞灣的房去青島市區買房，「再不賣的話，不知道還會不會下跌。」
於是小陳把房子委託給了仲介機構，「當時仲介給我渲染的氣氛是，附近二手房市場不景氣，價格低一些才好出手。」
房子出手倒也快。
來看房子的人還是挺多的，但都不願意岀高價，小陳說：「有時候聽仲介給我傳遞的對方報價，我都想摔門而去。」
在接待了小10撥看房人之後，小陳的房子終於以一個差不多的價格賣出去了。小陳算了一下，投資維多利亞灣的這幾年，沒賺錢，反而賠進去了一些。
就這樣，小陳逃離了維多利亞灣。目前來看，他這個決策還屬於及時止損，這裡房價還沒有回升的跡象。
而小陳的父親仍舊選擇在這裡養老：「房價升降不關我事，我住就行了。」
維多利亞灣曾被寄予厚望。
2013年9月12日，萬達集團在黃島區一口氣花20多億元拿下了15宗地塊，總面積超過350萬平方米，其中的13宗位於黃島區前灣港南港區內，也就是如今維多利亞灣社區所在地。
但幾年後，萬達、融創的一場「世紀大併購」，令操盤公司的名稱由青島萬達遊艇產業投資有限公司變成了青島融創遊艇產業投資有限公司，項目名字也逐漸從萬達海公館變成了維多利亞灣。
記者跟隨當地仲介小李看了維多利亞灣各個方位的多套房源，有的可以看海，有的能俯視整個小區，它們都有著相同的特徵——毛坯全新，無人居住過。
入夜，三面臨海的藍色變成巨大的灰幕，包圍著這個依舊在開發的龐大海景房社區。
小規模建造、小規模銷售
預售屋，在青島是一個內涵極豐富的詞彙，不僅代表著時間，也代表著不確定，很多人的心態是「買預售屋還不如買二手房，你能踏踏實實住進去」。
同樣是維多利亞灣所在的西海岸新區古鎮口，坐擁風景秀麗的大珠山，也集中分布著多處臨海靠山的項目，用青島房地產從業者小李的話說：「這裡是重渠道的片區，開發商通常處於弱勢地位。」
根據克而瑞數據，5月，青島以2525萬平方米庫存總量排在全國首位。而據卓易數據，西海岸新區所在的整個黃島區，上半年商品房去化周期已經達到了36個月。
在這種市場環境下，各海景房項目紛紛拿出了價格武器，以價換量，開發商也變得小心翼翼，用小規模建造和小規模銷售來慢慢發展。
古鎮口眼下有3個貼身肉搏的項目，珠山秀谷·御墅、悅和山海、海語東方。
珠山秀谷·御墅打出了160萬元起買成屋別墅的廣告。循著廣告來到售樓處，銷售人員表示「只剩幾套很小面積的別墅了，主要還是賣洋房」。項目已經施工完畢，屬於成屋狀態，「洋房目前毛坯價是1.2萬元/平方米，精裝修1.4萬元/平方米」。
事實上，珠山秀谷·御墅2014年便取得了預售證，從航拍畫面看，別墅區已經充滿了生活氣息。根據公開資料顯示，項目開盤單價約1萬元/平方米，8年房價漲幅不大。
銷售人員堅持強調的是，「我們是成屋，您肯定能住進去。」
和珠山秀谷·御墅緊鄰的悅和山海，售樓處門口還停靠著由大巴車改裝而成的流動售樓處。從青島市區的角度來看，古鎮口的確稍微偏遠了一些，開車到青島站有50公里左右，而坐地鐵則需要1個小時以上。
另一側的海語東方正在銷售第三期，給出的報價在1.1萬-1.2萬元/平方米左右。記者了解到，2017年8月22日項目二期取得預售證，參考價格在1.7萬元-2.4萬元/平方米，如今相距最高點已經腰斬。
與海語東方幾乎並排的還有靈犀灣和公園壹號，這兩個盤被不少當地自媒體稱為「青島最大的韭菜基地」。從公開資料看，靈犀灣曾經賣到2.5萬元/平方米，公園壹號開盤價也在2萬元/平方米左右，但如今這兩個盤在市場上幾乎已近乎銷聲。
青島北部的即墨，官方打造的藍色矽谷核心也矗立著大片海景房。
6月末記者到達藍色矽谷時，當天下了不小的雨，藍谷之光售樓處人並不多，銷售人員姍姍來遲，多次確認了記者此行目的，似乎詫異於為何此時會有人到訪。
根據銷售人員小史的解釋，「以前開發周期猛，建設一大批，賣掉一大批。現在去化速度慢，就只是賣一點、再建一點，開發商不敢讓自己的資金成本太高。」
記者曾詢問多位青島房地產業內人士，為何這裡的海景房會出現上文所說的情景，得到的答覆大都是「疫情影響」。但顯然，短短4個字並不足以解釋一切。
1.66折和「急賣，電話xxx」的投資客
許麗嬌是一名投資客，平時住在深圳，在大灣區多地購置有房產。要不是半年多了房子還沒賣掉，許麗嬌也不會自己跑過來帶記者看房，甚至記不清自己在惠州還有這套房。
許麗嬌這套房子的陽台外面，掛著「賣房，電話xxx」的橫幅。
「這麼熱的天，房間都不用開空調，涼快得很。」
炎炎夏日，許麗嬌並未把房間空調打開，在她看來，這樣的房子很通透，前海後山，通風也極好，住起來特別舒服。
在帶記者來看房前，許麗嬌特地把房間徹底清掃了一遍，走進房間，剛拖完地的痕跡仍然清晰可見。
許麗嬌的房子屬於典型的大套間，有個很大的陽台，她每年會過來住上幾個月，主要用來旅遊度假。
雖然房子不在高層，但看海倒是不成問題。許麗嬌覺得，自己這套房子極具優勢，不僅陽台面積比其他家大，而且本樓棟原來是打算作為高級酒店來打造的，所以整體裝修風格也比小區其他幾棟要好。
為了賣掉惠州的房子，許麗嬌特地從深圳跑過來，打算把這邊房子處理掉以後，再去處理深圳的房子，之後打算出國陪子女。
有意思的是，當日記者過去看房時，還是許麗嬌回來賣房後接待的第一個看房客戶。
雖然整體上許麗嬌這套房所在的小區房價跌了，但對買在這裡她並不後悔，「一個兔子還三個窩呢，50多萬元就買套海景房很值了。」
房子是許麗嬌在2018年購買的，當時總價58萬元，面積57.5平方米，現在55萬元出售。
55萬元總價買套海景房似乎並不算太貴，但相對而言，如果想要長期居住，周邊沒有相對成熟的生活配套，生活會不大方便。
看出了記者的疑慮，許麗嬌說：「居住的便利跟深圳、廣州自然沒法比，不過平常可以點外賣，要買菜的話，平常我們都是開車去旁邊的惠東縣，也就10分鐘不到的車程。」
相比基礎配套，許麗嬌似乎對這邊的發展規劃更有信心，她指了指窗戶前的大海，「海邊未來也是有規劃的，未來這邊景點將會打通，旅遊船將從雙月灣出發，這邊也有站點，那時候惠州海景區域的墮胎量都將大幅提升。這個價格，你可以閉著眼睛尋思，反正你不會虧錢。」
今年5月8日，在京東法拍，九銘嶼海一套133.67平方米的房產以65.5萬元成交，折合單價約4294元/平方米，僅相當於市場價（約11942元/平方米）的3.6折，原購房者買入價的1.66折。而在過去一年時間裡，該房源已經被司法拍賣了8次（其中1次被撤回）。
在記者實探過程中，業主降價銷售其實很是普遍。「現在惠州買海景房價格已經很低了，基本上每平方米六七千元，可供選擇的樓盤數量都挺多，而五六年前這邊的海景房價格普遍在1.2萬元/平方米左右。」
當地從業10年的老仲介許聰帶記者看了多套急售房源，基本上業主的選擇都是降價賣，比如2017年1.3萬元/平方米在碧桂園梵谷的海買入的一套房，如今9440元/平方米出手。
「這邊海景房屋所有權狀來總價就不高，八九十萬元總價的房子，持有5年，虧損二三十萬塊都是常態。」
所以，像許麗嬌這樣不願意大降價賣的業主，最直接的結果就是，往往房源掛出去半年甚至一年以上，仍無人問津。
一個盤，「一座城」
惠州的惠東和惠灣片區擁有優質的濱海資源，距離深圳也就50-60公里，驅車行駛約1個半小時。對比深圳不少海景項目動輒15萬+的單價，惠州的海岸線顯得無比美麗動人。
惠州不少項目都屬於典型的超級大盤。如金融街巽寮灣占地面積2900萬平方米，華潤小徑灣規劃建築面積270萬平方米，碧桂園十里銀灘建築面積160萬平方米，都屬於典型的一個盤就像「一座城」。
每日經濟新聞記者在實地探訪過程中了解到，在惠州購買海景房的人，有的業主純粹是為了投資，購房後基本也不會來住，買房只是等合適的時機出手；有的業主則是買了退休之後養老居住，造成暫時閒置；還有一部分人則是為了夏季度假使用，其他時間則不會住在這邊。
如果住在惠州的海景房，基本上都容易面臨「長期生活沒那麼便捷」的困境，這些地方的公共運輸方式並不是很發達，計程車也不算多，若自己無私家車，出行並不是很方便。記者在惠灣片區出行，主要依靠當地居民開的四輪電動車；在惠東片區出行，通常依靠掃碼使用項目附近的雙輪電動車。
此外，隨著海景房的熱度褪去，越來越多問題擺在了購房者面前。部分購房者僅僅看到了海景房的居住環境，想著居住在這兒的感覺不錯，並未考慮到此後的使用價值問題；部分購房者則把海景房當作自己的「資產配置之一」或者是「第二第三居所」，卻忽略了長期空置帶來的資金沉澱、清理維護和房屋管理等問題。
在惠灣片區，或許是因為長期無人使用，部分小區內的泳池都處於乾涸狀態，而部分業主的房間因為長期無人居住，進房間也能聞到明顯異味。
不少小區整體墮胎並不算大，這或許跟兩個因素有關，一個是因為疫情的緣故，整體度假旅遊的人減少；另一個則是微觀層面的，或許也正因為人少，導致社區相關公共設施關閉，項目周邊也沒有太多餐飲、醫療、商場等基礎配套，並不適合長期生活。
在惠州沿海區域，除碧桂園十里銀灘外，還有兩個典型項目，華潤小徑灣和金融街巽寮灣，這兩個項目在一定程度上代表了兩種打造海景房的模式，前者把做「商業街」和「商場」的經驗，運用到了海景項目上，雖說整體墮胎量不大，但仍能看到各種店鋪還在正常營業。
海景房還有投資價值嗎？
關於海景房的市場統計數據很少。
作為北方城市的另一個代表，秦皇島也是海景房集聚地。樂居秦皇島曾披露過一組數據，北戴河新區5月共有24個樓盤在售，其中住宅1個樓盤，海景房23個樓盤，住宅均價約8800元/平方米，海景房均價約14443元/平方米（以上海景價格包含多個合院產品），均價同比、環比均有所下降。
從公開信息看，今年北戴河蔚藍海岸、阿那亞臨海公寓等的售價與去年同期相比，略降幾萬元；新房與二手房存在倒掛行情，二手房有可議價空間；酒店、民宿價格大漲，海景房卻降價了。
7月27日，記者以購房者身份諮詢秦皇島當地海景房仲介機構，對方也表示「今年項目性價比高，因為大多降價了，單價1萬餘元的項目占大多數。」
東戴河海景房銷售亦不如去年，二三十萬元買一套海景房的情況比比皆是，樓市目前仍是供大於求。
整體來看，據安居客，秦皇島7月二手房均價約11185元/平方米，同比下跌4.66%。
位於海南儋州的恆大海花島也是海景房價格顯著下跌的經典案例。
2015年12月，據彼時恆大披露數據，海花島首日認籌到訪人數10萬人，創造了122億元銷售額。與此同時，海花島的房源價格也迎來水漲船高，從最開始的5688元/平方米漲到了2020年時的約2萬元/平方米，部分高樓層、景觀好的則接近3萬元/平方米，五年時間漲幅超4倍。
而今年年初，每日經濟新聞記者在海花島採訪時了解到，「新房尾貨均價在1.7萬元/平方米左右，一般低樓層的價格普遍在1萬-1.5萬元/平方米，能看到海的樓層價格高一點，一般在1.6萬元/平方米以上，最好的海景房價格則普遍在1.8萬元/平方米以上。」
安居客數據顯示，截至8月2日，海花島二手房掛牌均價為12758元/平方米，與2020年高峰期2萬元/平方米相比，跌幅在36%左右。
而相對來說，海南清水灣在價格上要堅挺一些。根據今年5月記者在清水灣的實地採訪，目前清水灣二手房源掛牌價格普遍在2萬-3.6萬元/平方米不等，房屋總價在180萬-300萬元不等。
根據海南房天下數據，清水灣項目2019年10月時為2.5萬元/平方米，到2021年6月時價格達到3萬元/平方米，今年7月底均價2.8萬元/平方米。從價格走勢來看，清水灣在過去幾年中整體變化並不明顯。
胡潤研究院曾發布過一份《中國奢華旅遊報告》，其調查樣本中有近半數高端旅遊者購置了度假房，其中首選海景房。購置度假房的目的不僅僅是度假，還包括投資與養老。所購置的度假房平均面積為100平方米，公寓與別墅是他們最愛的戶型。一年之內，高端旅遊者使用度假房1-3次的人數比例為22%，使用率不高。
馬洪波認為：「海景房作為投資選項，是有價值門檻的，達到價值高點後便很難上漲了，市場表現歸根結底還是要看所在城市的整體價值。如今房地產市場剛需不足，也影響了帶有投資屬性的海景房，因而會造成這種特殊產品價值的下降。」
對企業來說，要想把海景房項目做好並不是一件簡單的事，並非只是在海邊把房子建好，更考驗的是企業的綜合營運能力，比如如何讓業主願意留下來、如何保障業主的生活便捷度等等。
7月25日下午，美聯物業全國研究中心總監何倩茹通過微信向每日經濟新聞記者表示，近幾年來，全國大部分城市的房地產價格已經進入下降通道，而海景房作為類別之一，價格下降也是可以預料的，並且對那些供應量極大，但居住需求又沒有完全跟上的海景房項目來說，打擊會更加明顯。
「在過去，海景房的投資屬性一直要比居住屬性強。不少海景房項目，基本主打的是養老和度假，疫情導致這些區域的墮胎量下滑，也帶來了海景房預期投資收益的下滑。部分海景房項目因為長期生活居住配套沒跟上，在不是旅遊旺季的時候，更容易給人以一種冷清的感覺，再加上全國房地產價格處於下行通道，容易引起部分業主的拋售心理，降價掛牌也在所難免。」
「海景房作為短期旅遊的居住產品，我認為還是有市場份額的，但價格重回上升區間的時間，則得看疫情何時結束，以及房地產市場何時恢復到正常交易水平。」
「對海景房來說，我認為應該想辦法增加更多附加值，包括環境溢價、生活配套改善、打造成特色旅遊景點等，這有利於增強其抗跌能力，使項目獲得更多持續發展機會。」
7月26日，TOP10房企一位品牌人士通過微信向記者表示，海景房短期內應該沒有反彈趨勢。
「首先大家對於整體房地產市場的信心還沒有恢復，海景房也會受一定影響。另外，消費者更加理智成熟，不再像以前那樣對離海更近的房屋類型有投資意向，而是選擇同樣為海濱城市、稍微遠離海邊的產品。選擇海景房大多為旅居、度假需要，目前疫情原因，各地出行受到一定影響，也是市場趨冷比較重要的一個因素。」
對於海景房破局，馬洪波認為：「要提升整體的度假屬性，配套要完善、產品要升級，要能夠令人長期居住下來，把人引過來。或是通過營運，將海景房變為民宿或者酒店，通過營運來提升價值。歸根結底，還是要讓人住過來，不管是買的人還是租的人。」
